ARTYKUŁ PARTNERA: Przegląd techniczny budynku stanowi procedurę pozwalającą na dokładną ocenę stanu danej nieruchomości, z uwzględnieniem kondycji jej instalacji, urządzeń oraz elementów konstrukcyjnych. Umożliwia wykrywanie ewentualnych usterek, a w efekcie zapobieganie ryzyku występowania poważnych awarii. Jakie są najczęstsze uchybienia wykrywane podczas przeglądów technicznych budynków?
Obowiązek przeprowadzenia przeglądu technicznego budynku
Zgodnie z zapisami ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 roku, przeprowadzenie przeglądu technicznego budynku jest obowiązkowe. Procedura ta odgrywa istotną rolę w procesie uzyskania pozwolenia na użytkowanie nieruchomości. Obowiązujące prawo zakłada konieczność przeprowadzania przeglądów technicznych:
- co najmniej raz w roku, w zakresie pozwalającym na sprawdzenie stanu elementów budynku i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska oraz instalacji gazowych i przewodów kominowych,
- co najmniej raz na 5 lat, w zakresie umożliwiającym sprawdzenie stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia, a także kontrolę instalacji elektrycznej i piorunochronnej,
- co najmniej dwa razy w roku, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2.
Znaczenie przeglądów technicznych budynków
Przeglądy techniczne budynków, poza tym, że stanowią wymóg prawny, mają ogromne znaczenie dla bezpieczeństwa użytkowników nieruchomości i ochrony mienia. Zaniedbania w tym zakresie mogą bowiem powodować zagrożenie dla zdrowia i życia osób przebywających zarówno wewnątrz, jak i w pobliżu budynku, oraz problemy z uzyskaniem odszkodowania w sytuacji, gdy na terenie nieruchomości dojdzie do zdarzenia losowego, takiego jak pożar czy też zalanie.
Niedopełnienie obowiązku wykonania przeglądu stanu technicznego budynku wiąże się z nałożeniem na właściciela nieruchomości kary grzywny, a w określonych przypadkach także kary pozbawienia wolności.
Jakiego rodzaju uchybienia są najczęściej wykrywane podczas przeglądów technicznych budynków?
Przeglądy techniczne budynków pozwalają na identyfikację różnorodnych błędów i niedoskonałości. Do najczęściej wykrywanych należą uchybienia w zakresie:
- elementów konstrukcyjnych, takie jak uszkodzenia, widoczne pęknięcia oraz postępująca korozja zewnętrznych warstw przegród i murów, jak również nierówne wykonanie ścian oraz podłóg,
- instalacji technicznych, do których zaliczają się między innymi rozszczelnienie instalacji gazowej, rozszczelnienie lub brak drożności instalacji kanalizacyjnej, rozerwanie instalacji elektrycznej, a także nieprawidłowości w działaniu przewodów kominowych, systemu centralnego ogrzewania bądź instalacji służących ochronie środowiska,
- systemów bezpieczeństwa, przede wszystkim instalacji i urządzeń piorunochronnych,
- elementów zewnętrznych, głównie przecieki dachu, uszkodzenia balustrad i balkonów oraz niepoprawny montaż okien i drzwi, prowadzący do ich nieszczelności.
Przyczyny uchybień wykrywanych podczas przeglądów technicznych budynków
Uchybienia wykrywane podczas przeglądów technicznych budynków mogą mieć różne przyczyny. Zaliczają się do nich przede wszystkim:
- błędy projektowe, polegające na niewłaściwym zaplanowaniu struktury obiektu budowlanego, jego fundamentów, ścian nośnych i innych elementów,
- wykorzystanie niskiej jakości materiałów o słabej wytrzymałości na ślady użytkowania i upływ czasu,
- niezastosowanie się do wytycznych projektowych przez wykonawcę,
- wykonywanie prac budowlanych i wykończeniowych przez osoby bez niezbędnych kwalifikacji i/lub doświadczenia,
- pominięcie kluczowych etapów w procesie budowy,
- nieprzestrzeganie norm technicznych w trakcie budowy i prac wykończeniowych.
Zdarza się również, że uchybienia wykrywane podczas przeglądów technicznych budynków zostały spowodowane przez czynniki zewnętrzne, takie jak:
- nieprawidłowe operacje i prace wykonywane na sąsiednich działkach, powodujące drgania i wpływające na stan nieruchomości,
- intensywne opady oraz podtopienia powodujące uszkodzenia elementów zewnętrznych i konstrukcyjnych obiektów budowlanych,
- ekstremalne temperatury, które mogą powodować degradację materiałów wykorzystanych podczas prac konstrukcyjnych i wykończeniowych.
Konsekwencje wykrycia uchybień technicznych budynków
Jeżeli przegląd techniczny budynku wykazał jakiekolwiek uchybienia, właściciel nieruchomości jest odpowiedzialny za ich niezwłoczne usunięcie i doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z zasadami wynikającymi z zapisów ustawy Prawo budowlane. Potwierdzenie usunięcia błędów oraz usterek powinno zostać wpisane do protokołu kontrolnego, którego kopia zostaje przesłana do organu nadzoru budowlanego. Konsekwencją nieusunięcia wykrytych podczas przeglądu technicznego uchybień jest nałożenie na właściciela budynku kary przewidzianej przez ustawodawcę.