Na czym polega budowa domu bez pozwolenia? Jakie są zalety i wady budowy nieruchomości na zgłoszenie? Czym różni się pozwolenie na budowę od zgłoszenia? Przeczytajcie.
Budowa domu bez pozwolenia w 2024 roku – najważniejsze kryteria
W ostatnich latach w Polsce możemy zaobserwować rosnące zainteresowanie budową domów bez pozwolenia. Dzięki zmianom w przepisach możliwa jest budowa domu na zgłoszenie o powierzchni zabudowy do 70 m2. Wielu inwestorów zadaje więc sobie pytanie – czy warto zdecydować się rozpoczęcie budowy na podstawie zgłoszenia? W tym artykule przyjrzymy się najważniejszym aspektom.
Budowa domu bez pozwolenia – na zgłoszenie – nie wymaga uzyskania tradycyjnego pozwolenia na budowę, co ułatwia procedury formalne, ale może również wiązać się z kilkoma wadami, które przedstawimy w dalszej części artykułu. W polskim prawie od kilku lat istnieje możliwość budowy domów o ograniczonej powierzchni użytkowej, które można postawić na podstawie samego zgłoszenia. Warto jednak podkreślić, że w świetle przepisów uzyskanie pozwolenia na budowę nie jest wymagane dla domów jednorodzinnych, które będą spełniać konkretne kryteria. Jakie?
- Dom mieszkalny powinien być budynkiem jednorodzinnym, a nadrzędnym celem budowy jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.
- Powierzchnia zabudowy nie powinna przekraczać 70 m2.
- Dom może mieć maksymalnie dwie kondygnacje.
- Działka budowlana, na której stanie nieruchomość, musi mieć minimum 1000 m2.
- Dom musi spełniać określone warunki techniczne opisane w ustawie, spełniać wymagania lokalnego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zostać odpowiednio usytuowany – dotyczy to zwłaszcza określonych w ustawie odległości od granicy działki oraz odległości od sąsiadujących nieruchomości.
Nie zapominajmy również o tym, że inwestor przed rozpoczęciem prac budowlanych ma obowiązek zgłosić budowę do lokalnego organu, załączyć projekt architektoniczno-budowlany, projekt zagospodarowania działki oraz oświadczenie, że dom mieszkalny będzie przeznaczony na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.
Jakie są zalety i wady budowy domu bez pozwolenia?
Jedną z największych zalet budowy domu bez pozwolenia, a wyłącznie na podstawie zgłoszenia, jest przyspieszenie całego procesu formalnego. Standardowe procedury związane z uzyskiwaniem pozwolenia na budowę mogą trwać ponad dwa miesiące – na wydanie pozwolenia na budowę urząd ma 65 dni, a następnie decyzja musi się uprawomocnić w ciągu 14 dni. W przypadku domów na zgłoszenie możliwe jest szybsze rozpoczęcie budowy po zawiadomieniu nadzoru budowlanego o planowanym terminie rozpoczęcia robót. Warto jednak ponownie podkreślić, że dom musi zostać wybudowany zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego. Co więcej, plan zagospodarowania przestrzennego może narzucać dodatkowe ograniczenia, które uniemożliwią realizację projektu. Jeżeli więc teren nieruchomości nie będzie nim objęty, wówczas inwestor przed rozpoczęciem robót budowlanych musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy – w przypadku budowy na zgłoszenie decyzja będzie wydana w ciągu 21 dni od daty złożenia wniosku.
Dla wielu inwestorów zaletą będzie również brak obowiązku ustanowienia kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy. Co prawda, brak kierownika budowy będzie wiązać się z niższymi kosztami inwestycji, jednak należy wziąć pod uwagę fakt, że to sam inwestor będzie odpowiadać za nadzór nad budową zgodnie z projektem. W przypadku problemów z zatrudnionymi wykonawcami to również inwestor będzie musiał samodzielnie dochodzić naprawienia szkód.
Warto wspomnieć o tym, że nieustanowienie kierownika budowy może spowodować utrudnienia podczas starania się o kredyt hipoteczny. Dlaczego? Kierownik budowy daje placówce bankowej zapewnienie, że prace budowlane przeprowadzane są zgodnie z projektem, z planem zagospodarowania przestrzennego oraz ze sztuką budowlaną. Takiej gwarancji bank nie otrzyma w momencie, gdy odpowiedzialność za dopilnowanie budowy spoczywa na inwestorze.
Jedną z wad budowy domu bez pozwolenia jest także obowiązek realizacji projektu na działkach, które mają minimum 1000 m2, co dyskwalifikuje działki o mniejszej powierzchni.
Zgłoszenie a pozwolenie na budowę – jakie są różnice?
Tak jak już wspomnieliśmy, w przypadku uzyskania pozwolenia na budowę na wydanie decyzji urząd ma standardowo 65 dni, przy czym z rozpoczęciem budowy należy odczekać do momentu, aż decyzja się uprawomocni, co zajmuje 14 dni. Natomiast w przypadku zgłoszenia budowy prace budowlane można rozpocząć w ciągu 21 dni od zawiadomienia o ich planowanym terminie Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego. Pozwolenie na budowę zapewnia organy administracyjne o tym, że budowa będzie prowadzona w zgodzie z przepisami prawa budowlanego i ze sztuką budowlaną. Możliwe są inspekcje oraz monitorowanie postępu prac budowlanych.
Kolejną ważną kwestią jest dokonywanie zmian w projekcie już na etapie budowy (np. zmiana konstrukcji ścian nośnych, zmiana wysokości nieruchomości). Wówczas w przypadku budowy na zgłoszenie inwestor powinien wystąpić o uzyskanie pozwolenia na budowę. W sytuacji, gdy od razu zdecydowałby się na uzyskanie pozwolenia zamiast zgłoszenia, to musiałby jedynie złożyć wniosek o zmianę pozwolenia na budowę, do którego dołącza się sam projekt zmienny.